FP2級 学科試験 2017年1月 問44（過去問解説）

四択問題

不動産の売買契約における民法上の留意点に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、特約については考慮しないものとする。

1. 売買の目的物に隠れた瑕疵があった場合、その瑕疵について売主に過失がなくても、売主は、原則として、瑕疵担保責任を負わなければならない。
2. 売買の目的物に隠れた瑕疵があり、買主が瑕疵担保責任に基づく権利を行使して契約を解除する場合、買主は、その瑕疵がある事実を知った時から2年以内に当該権利を行使しなければならない。
3. 売買契約締結後、売主の責めに帰すべき事由により引渡しに履行遅滞が生じた場合、買主は、催告なく直ちに契約を解除することができる。
4. 売買の目的物である建物が、売買契約締結後から引渡しまでの間に、水害等の天災により滅失した場合、売主は買主に対して売買代金の請求をすることができない。

解答

1

解説

1.は適切。瑕疵担保責任は無過失責任（＝過失の有無に関係なく発生する責任）です。

参考・民法第570条（Wikibooks）

2.は不適切。売買の目的物に隠れた瑕疵があり、買主が瑕疵担保責任に基づく権利を行使して契約を解除する場合、買主は、その瑕疵がある事実を知った時から1年以内に当該権利を行使しなければなりません。

例えば、建物が引き渡されて30年が経過していたとしても、欠陥（瑕疵）を発見した日から1年以内であれば、瑕疵担保責任に基づく権利を行使して契約を解除することができます。

ただ、それでは売主の責任があまりにも重くなってしまうので、特約を結んで瑕疵担保責任の期間を短縮したり免除することもあります。

3.は不適切。売買契約締結後、売主の責めに帰すべき事由により引渡しに遅滞が生じた場合、買主は、催告をしてもなお履行されない場合に契約を解除することができます。

参考・民法第541条（Wikibooks）

なお、売主が履行不能な状態に陥っている場合、買主は、催告をすることなく直ちに契約の解除をすることができます。

参考・民法第543条（Wikibooks）

4.は不適切。売買の目的物である建物が、売買契約締結後から引渡しまでの間に、水害等の天災により滅失した場合、売主は買主に対して売買代金の請求をすることができます。

参考・民法第534条（Wikibooks）

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