分野:不動産

四択問題

 不動産の売買契約において、売主から買主が不動産の引渡しを受けた後、隠れた瑕疵があることが発見された場合における民法に基づく瑕疵担保責任に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、売主および買主は、宅地建物取引業者ではないものとする。

  1. 売買契約に瑕疵担保責任に関する特約がない場合、買主が瑕疵担保責任に基づく権利を行使するためには、買主は、瑕疵が売主の責めに帰すべき事由により生じたものであることを立証しなければならない。
  2. 売買契約に瑕疵担保責任に関する特約がない場合、買主は、瑕疵がある事実を知った時から3年以内であれば、瑕疵担保責任に基づく権利を行使することができる。
  3. 売買契約に売主が瑕疵担保責任を負わない旨の特約があったとしても、売主が知りながら買主に告げなかった瑕疵については、瑕疵担保責任を負わなければならない。
  4. 売買契約締結が宅地建物取引業者の媒介によるものであり、売主に対して瑕疵担保責任に基づく権利を行使できるとき、買主は、その宅地建物取引業者に対しても当該権利を行使することができる。



解答

3

解説

 1.は不適切。瑕疵担保責任は無過失責任のため、買主は、瑕疵が売主の責めに帰すべき事由により生じたものであることを立証する必要はありません。

 2.は不適切。売買の目的物に隠れた瑕疵があり、買主が瑕疵担保責任に基づく権利を行使して損害賠償の請求をする場合、その瑕疵がある事実を知った時から1年以内にしなければなりません。

 例えば、建物が引き渡されて10年が経過していたとしても、欠陥(瑕疵)を発見した日から1年以内であれば、瑕疵担保責任に基づく権利を行使することができます。

 ただ、それでは売主の責任があまりにも重くなってしまうので、特約を結んで瑕疵担保責任の期間を短縮したり免除することもあります。

 3.は適切。民法第572条で「担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実については、その責任を免れることができない。」と定められています。

 4.は不適切。瑕疵担保責任は、売主が負うべき責任です。媒介した宅地建物取引業者に瑕疵担保責任はないため、売主に対して瑕疵担保責任に基づく権利を行使することはできません。