四択問題
分野：相続
Aさんが、10年以上にわたって所有し、貸し付けていた青空貸駐車場（極めて少量の砂利のみを敷設）の土地（借地権割合60％）の活用とそれに伴うAさんにかかる相続税の課税上への影響に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本問においては、小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例を本特例という。
- 青空貸駐車場の土地については、本特例の対象とならないが、これを立体駐車場に変更した場合は対象となる。
- Aさんが、青空貸駐車場を廃止して当該土地上に賃貸アパートを建設した場合、アパートの賃貸割合が100％であれば、この土地の相続税評価額（本特例は考慮しない）は、青空貸駐車場のときよりも18％相当額が減額できる。
- Aさんが、青空貸駐車場を廃止して当該土地上に賃貸アパートを建設する場合、Aさんの自己資金（預貯金）で建設するよりも銀行借入金で建設する方が、賃貸アパートの相続税評価額（本特例は考慮しない）は低くなる。
- Aさんの長男が、青空貸駐車場を廃止して当該土地を使用貸借により借り受けて賃貸アパートを建設した場合、相続開始時のアパートの賃貸割合が100％であったとしても、この土地の相続税評価額（本特例は考慮しない）は、青空貸駐車場のときと変わらない。
解答
3
解説
1.は適切。なお、青空駐車場の場合でも、アスファルトやフェンスなどの構築物がある場合は本特例の対象になります。
2.は適切。青空貸駐車場は、その土地の自用地としての価額により評価します。
また、青空貸駐車場を廃止して当該土地上に賃貸アパートを建設した場合、本宅地は「貸家建付地」に分類されます。貸家建付地の評価額の計算式は以下のとおりです。
評価額＝自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
本問は、問題文に「借地権割合60％」「アパートの賃貸割合が100％」とありますので、これに全国一律の借家権割合30％（←難しい！）を加えて、上記の計算式に当てはめてみましょう。
評価額＝自用地評価額×（1－60％×30％×100％）＝自用地評価額×82％
よって、青空貸駐車場を廃止して当該土地上に賃貸アパートを建設した場合、この土地の相続税評価額は、青空貸駐車場のときよりも18％（＝100％－82％）減額できます。
3.は不適切。賃貸アパートを建設する場合、Aさんの自己資金（預貯金）で建設しても銀行借入金で建設しても、賃貸アパートの相続税評価額は変わりません。
4.は適切。上述のとおり、青空貸駐車場は、その土地の自用地としての価額により評価します。
また、土地を使用貸借により借り受けて賃貸アパートを建設した場合、借地権の価額はゼロとして取り扱われるため、アパートの賃貸割合にかかわらず、青空貸駐車場と同様に、その土地の自用地としての価額により評価します。
