2018年1月試験

FP2級 学科試験 2018年1月 問43(過去問解説)

四択問題

分野:不動産

不動産の売買契約上の留意点に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

  1. 土地の売買に当たって、登記記録の面積を基準とした価額で売買契約を締結し、契約から引渡しまでの間に土地の実測を行い、実測面積と登記記録の面積が相違した場合は、あらかじめ売主・買主間で定めた単価で売買代金を増減する方法がある。
  2. 民法では、買主が売主に解約手付を交付した場合、買主が売買代金の一部を支払った後でも、売主は、受領した代金を返還し、かつ、手付金の倍額を償還することにより、契約を解除することができる。
  3. 民法では、売買の目的物に隠れた瑕疵があり、買主が売主の瑕疵担保責任に基づく損害賠償の請求をする場合、買主は、その瑕疵がある事実を知った時から1年以内にしなければならない。
  4. 民法では、建物の売買契約後、引渡しまでの間に売主の責めに帰すことのできない事由により、その建物が滅失した場合には、売主はその建物の売買代金を買主に請求できる。



解答

2

解説

1.は適切。このような方法を「実測売買」といいます。

  • 実測売買:実測面積と登記記録の面積が相違した場合に売買代金を調整する方法
  • 公簿売買:実測面積と登記記録の面積が相違した場合でも売買代金を増減しない方法

2.は不適切相手方が履行に着手したあとは、原則として契約を解除することはできません。なお、買主が売買代金を工面した時点(ex.銀行からお金を借りる)では履行着手にはならない点も押さえておきましょう。

  • 買主の履行着手とは:売買代金を(一部でも)支払った時点
  • 売主の履行着手とは:建築作業を始めた時点

3.は適切。売買の目的物に隠れた瑕疵があり、買主が瑕疵担保責任に基づく権利を行使して損害賠償の請求をする場合、その瑕疵がある事実を知った時から1年以内にしなければなりません。

例えば、建物が引き渡されて10年が経過していたとしても、欠陥(瑕疵)を発見した日から1年以内であれば、瑕疵担保責任に基づく権利を行使して損害賠償の請求をすることができます。

ただ、それでは売主の責任があまりにも重くなってしまうので、特約を結んで瑕疵担保責任の期間を短縮したり免除することもあります。

4.は適切。なお、売買契約締結前に目的物が滅失した場合は、契約自体が無効になります。

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