FP2級 学科試験 2022年1月 問42（過去問解説）

四択問題

不動産鑑定評価基準における不動産の価格を求める鑑定評価の手法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1. 収益還元法のうちDCF法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して対象不動産の価格を求める手法である。
2. 収益還元法のうち直接還元法は、対象不動産の一期間の総収入を還元利回りで還元して対象不動産の価格を求める手法である。
3. 取引事例比較法では、取引事例の取引時点が価格時点と異なり、その間に価格水準の変動があると認められる場合、当該取引事例の価格を価格時点の価格に修正しなければならない。
4. 原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。

解答

2

解説

1.は適切。収益還元法は、将来に渡って見込まれる収益の割引現在価値を元に不動産の鑑定評価を行う方法で、「直接還元法」と「DCF（ディスカウントキャッシュフロー）法」の2種類があります。

2.は不適切。直接還元法は、対象不動産の一期間の総収入ではなく単年度の純収益（収益－費用）を一定率で割り戻して対象不動産の収益価格を求める方法です。

3.は適切。取引事例比較法は、多数の取引事例を収集して、適切な事例を選択し、これらの取引価格に必要に応じて事情補正および時点修正を行い、かつ、地域要因の比較および個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量して、対象不動産の価格を求める手法です。

4.は適切。原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法です。

例えば、原価法により対象となる建物の価格を求める場合は、同様の建物を建てる場合に必要な費用（＝再調達原価）を調べたうえで、新築時から現時点までの時間の経過による価値の減少分を見積もって減額修正します。

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