FP2級 学科試験 2019年5月 問50（過去問解説）

四択問題

不動産の投資判断手法等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1. DCF法は、連続する複数年度に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引いて、それぞれを合計して対象不動産の収益価格を求める手法である。
2. IRR法（内部収益率法）による投資判断においては、対象不動産に対する投資家の期待収益率が対象不動産の内部収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。
3. 借入金併用型投資では、投資収益率が借入金の金利を上回っている場合には、レバレッジ効果により自己資金に対する投資収益率の向上が期待できる。
4. NOI利回りは、対象不動産から得られる年間純収益を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。

解答

2

解説

1.は適切。DCF法（ディスカウントキャッシュフロー法）には、NPV法（正味現在価値法）とIRR法（内部収益率法）の2つの方法があります。

2.は不適切。途中の説明が逆です。

IRR法（内部収益率法）による投資判断においては、内部収益率が対象不動産に対する投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができます。

3.は適切。例えば、家賃収入が月額20万円（年額240万円）の物件があったとして、これを4,000万円で購入したと仮定しましょう。

全額自己資金で購入した場合の投下した自己資金に対する収益率は6％（＝240万円÷4,000万円）ですが、自己資金1,000万円＋銀行から年利1％で借り入れた3,000万円で購入した場合、投下した自己資金に対する収益率は21％（＝210万円÷1,000万円）になります。

4.は適切。NOIとは「Net Operating Income」の略語で、営業純利益（純収益）を意味します。営業収益から営業費用を差し引いて算定します。このNOIを投資総額で割ったものが、本問で問われているNOI利回り（純利回り）になります。

NOI＝営業収益－営業費用

NOI利回り＝NOI÷投資総額

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