分野:不動産

四択問題

 借地借家法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本問においては、同法第38条における定期建物賃貸借契約を定期借家契約といい、それ以外の建物賃貸借契約を普通借家契約という。

  1. 普通借家契約において、存続期間を10か月と定めた場合、期間の定めがない建物の賃貸借とみなされる。
  2. 期間の定めがある普通借家契約において、賃借人は、正当の事由がなくとも、賃貸人に対して更新しない旨の通知をすることができる。
  3. 定期借家契約において、経済事情の変動があっても賃料を増減額しないこととする特約をした場合、その特約は有効である。
  4. 賃貸人は、定期借家契約を締結する場合、あらかじめ、賃借人に対して契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借が終了する旨を記載した公正証書を交付しなければならない。

解答

4

解説

 1.は適切。普通借家契約の存続期間を1年未満とした場合、期間の定めのない契約とみなされます。

 2.は適切。期間の定めがある普通借家契約において、賃借人(借主)は正当な事由がなくても更新を拒絶する(=更新しない旨を通知する)ことができます。

 正当な事由がなければ更新を拒絶することができないのは、賃借人(借主)ではなく賃貸人(貸主)です。

 3.は適切。定期借家契約においては「賃料を増額しない旨の特約」「賃料を減額しない旨の特約」のどちらも有効です。

 なお、普通借家契約においては「賃料を増額しない旨の特約」は有効ですが、「賃料を減額しない旨の特約」は賃借人保護の観点から無効になります。

 4.は不適切。定期借家契約は、公正証書などの書面によって締結しなければならないと定められています。公正証書はあくまでも例示されているに過ぎないため、書面であれば公正証書でなくても構いません。

 なお、普通借家契約については契約方法の制限がないため、理論上は書面によらない契約も有効です。