分野:不動産

四択問題

 不動産の売買契約における民法上の留意点に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、記載のない特約については考慮しないものとする。

  1. 買主に債務の履行遅滞が生じた場合、売主が契約を解除するためには、相当の期間を定めて履行の催告をしなければならない。
  2. 買主が売主に解約手付を交付した場合、買主が契約の履行に着手するまでは、売主は、受領した手付金の倍額を買主に償還することにより、契約を解除することができる。
  3. 土地の売買契約において、その土地の登記記録の面積と実測面積とが相違していても、その面積の差に基づく売買代金の増減精算は行わないという旨の特約は、有効である。
  4. 売買の目的物に隠れた瑕疵があった場合、売主は、その瑕疵があることについて故意または重大な過失があるときに限り、買主に対して瑕疵担保責任を負う。



解答

4

解説

 1.は適切。売買契約締結後、買主の責めに帰すべき事由により債務の履行遅滞が生じた場合、売主は、買主に債務の履行を求める催告をしたうえで、解除する旨を通知して契約を解除することができます。

 なお、買主が履行不能な状態に陥っている場合、売主は、催告をすることなく直ちに契約の解除をすることができます。

 2.は適切。なお、買主が売主に解約手付を交付した場合、売主が契約の履行に着手するまでは、買主は交付した手付金を放棄する(=売主にあげる)ことにより、契約を解除することができます。

 3.は適切。土地の売買代金の算定にあたっては、土地の面積を実際に測定して計算に用いる実測売買と、登記簿に記載されている面積を計算に用いる公簿売買の2種類があります。

 実測売買の場合、実際の面積と計算に用いる面積は必ず一致しますが、公簿売買の場合、実際の面積と計算に用いた登記簿に記載されている面積が異なることがあり、あとになってトラブルになることが多々あります。

 そこで、このようなトラブルを事前に回避するために、公簿売買による場合には「実際の面積と計算に用いた面積との間に相違があったとしても、その面積の差に基づく売買代金の増減精算は行わない」旨の特約を付加するのが一般的です。

 4.は不適切。売主の瑕疵担保責任は、無過失責任(=過失の有無に関係なく発生する責任)です。