四択問題
分野：不動産
土地の価格に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
- 地価公示の公示価格は、毎年1月1日を価格判定の基準日として国土交通省の土地鑑定委員会により公表されるもので、当該価格は更地としての価格である。
- 都道府県地価調査の基準地標準価格は、毎年7月1日を価格判定の基準日として各都道府県により公表されるもので、当該価格は公示価格を補う役割を果たしている。
- 相続税路線価は、各国税局が毎年1月1日を評価時点として決定するもので、当該価格は公示価格等を基にした価格の80％程度をめどに定められている。
- 固定資産税評価額は、固定資産課税台帳に登録された価格で、5年に一度評価替えが行われ、当該評価額は前年の公示価格等を基にした価格の70％程度をめどに定められている。
解答
4
解説
- 〇（適切）：記述の通りです。地価公示の公示価格は、一般の土地取引の指標となる価格です。毎年1月1日を価格判定の基準日として、国土交通省の土地鑑定委員会が判定・公表します。評価の対象となる土地（標準地）に建物が建っていたり、借地権などの権利が設定されている場合でも、それらが存在しない更地であると仮定して価格が算出されます。
- 〇（適切）：記述の通りです。都道府県地価調査の基準地標準価格は、毎年7月1日を価格判定の基準日として、各都道府県知事が判定・公表します。1月1日を基準とする公示価格から半年後の地価の変動を示すため、公示価格を補完する役割を持っています。
- 〇（適切）：記述の通りです。相続税路線価は、相続税や贈与税を計算するさいの基準となる価格です。毎年1月1日を評価時点として各国税局長が決定し、一般の土地取引の指標である公示価格の80％程度をめどに設定されています。
- ✕（不適切）：「5年に一度評価替えが行われ」という点が誤りです。正しくは「3年に一度評価替えが行われ」です。
固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税、登録免許税などを計算するさいの基準となる価格です。毎年評価が見直される公示価格や路線価とは異なり、原則として3年ごとに評価替えが行われます。また、評価割合は公示価格の70％程度をめどに設定されています。
肢③④の補足
公示価格を100%とした場合、相続税路線価は80%、固定資産税評価額は70%に設定されています。これは、税金の計算基準となる評価額が、急激な地価下落時に実際の取引価格（時価）を上回ってしまう逆転現象を防ぐための配慮です。年初などに定めた評価額で税金を課したさい、その後の地価下落によって納税者に不当な不利益が生じることを回避するため、あらかじめ一定の割合を割り引いて評価することで、課税の公平性と安定性を担保しています。
肢④の補足
地価公示や都道府県地価調査が毎年実施されるのに対し、固定資産税評価額は3年ごとに評価替えが行われます。これは、全国に無数に存在する土地や家屋について毎年評価を見直すことは、評価作業を担当する各市町村にとって莫大な事務負担と費用がかかるためです。行政のコストと課税の正確性のバランスをとる現実的な運用として、3年に一度というサイクルが採用されています。
| 地価公示価格 | 基準地標準価格 | 固定資産税評価額 | 相続税評価額 （路線価） |
|
|---|---|---|---|---|
| 基準日 | 1月1日 （毎年） |
7月1日 （毎年） |
1月1日 （3年に1回） |
1月1日 （毎年） |
| 公表日 | 3月下旬 | 9月下旬 | 3月or4月 | 7月初旬 |
| 決定機関 | 国土交通省 | 都道府県 | 市町村 | 国税庁 |
| 評価割合 | － | 100％ ※ | 70％ ※ | 80％ ※ |
※ 公示価格を100％としたときの評価割合
田口先生
土地の評価に関する問題は、特に「基準日」と「評価割合」がよく出題されます。上記の表の内容をきちんと押さえておきましょう。
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