四択問題
分野：不動産
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」（以下、「3,000万円特別控除」という）および「居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例」（以下、「軽減税率の特例」という）に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、各選択肢において、ほかに必要な要件等はすべて満たしているものとする。
- 3,000万円特別控除は、譲渡した居住用財産の所有期間の長短にかかわらず、適用を受けることができる。
- 3,000万円特別控除は、居住用財産で居住の用に供さなくなったものを譲渡する場合、居住の用に供さなくなった日の属する年の翌年の12月31日までに譲渡しなければ、適用を受けることができない。
- 軽減税率の特例は、譲渡した居住用財産の所有期間が、譲渡した日の属する年の1月1日において5年を超えていれば、適用を受けることができる。
- 3,000万円特別控除と軽減税率の特例は、重複して適用を受けることができない。
解答
1
解説
- 〇（適切）：記述の通りです。3,000万円特別控除は、マイホームを売却したさいに生じた譲渡益から最大3,000万円を控除できる特例です。この特例は生活の拠点である居住用財産の譲渡を保護対象としており、短期譲渡か長期譲渡かといった所有期間の長短は問われません。
- ✕（不適切）：「居住の用に供さなくなった日の属する年の翌年の12月31日までに」という点が誤りです。正しくは「居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに」です。
転勤や住み替えなどで住まなくなった家屋を売却する場合、買い手が見つかるまでに時間がかかるケースが想定されます。そのため、住まなくなった日から3年目の年の年末までに譲渡すれば、この特例の適用を受けることができます。翌年の年末という短い期限ではありません。 - ✕（不適切）：「譲渡した日の属する年の1月1日において5年を超えていれば」という点が誤りです。正しくは「譲渡した日の属する年の1月1日において10年を超えていれば」です。
軽減税率の特例は、長期間保有したマイホームの譲渡において、3,000万円特別控除を差し引いた後の譲渡所得に対して、通常よりも低い税率を適用する制度です。この特例を受けるための所有期間の要件は「譲渡の年の1月1日において10年超」です。5年超という期間は、通常の長期譲渡所得に区分されるための判定基準にすぎません。 - ✕（不適切）：「重複して適用を受けることができない」という点が誤りです。正しくは「重複して適用を受けることができる」です。
3,000万円特別控除によって譲渡所得から3,000万円を差し引き、それでもなお譲渡益が残る場合、その残額に対して軽減税率の特例を適用して税額を計算することが認められています。
肢③の補足
不動産の譲渡所得税は、譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年以下であれば「短期譲渡所得」、5年を超えていれば「長期譲渡所得」に区分されます。マイホームの軽減税率の特例は、この長期譲渡所得の中でも、さらに10年を超えて所有していた場合に適用されるものです。一定金額以下の部分に対する税率がさらに引き下げられるため、一段階上の優遇措置として機能しています。
肢④の補足
不動産の譲渡所得税における各種特例は、その併用関係が厳格に定められています。
例えば、「3,000万円特別控除」と「軽減税率の特例」は、ともにマイホームの譲渡益に対する税負担を直接軽減するという共通の目的を持つため、併用が認められています。
一方で、「特定の居住用財産の買換えの特例」のように課税を将来へ繰り延べる性質の特例を選択した場合は、これら直接軽減の特例と併用することはできません。
田口先生
「3,000万円特別控除」の適用を受けるためには、「親子や夫婦など『特別の関係がある人』に対して売ったものでないこと。」という要件を満たす必要があります。
この「特別の関係がある人」には、配偶者や直系血族（親や子など）はもちろん、内縁関係にある人、生計を一にする親族、家屋を売った後にその売った家屋で同居する親族なども含まれます。
したがって、例えば「居住用財産を内縁関係のある者に譲渡した場合」には、本特例の適用を受けることができません。
この「特別の関係がある人」には、配偶者や直系血族（親や子など）はもちろん、内縁関係にある人、生計を一にする親族、家屋を売った後にその売った家屋で同居する親族なども含まれます。
したがって、例えば「居住用財産を内縁関係のある者に譲渡した場合」には、本特例の適用を受けることができません。
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