四択問題
分野：不動産
不動産の売買契約に係る民法の規定に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、特約については考慮しないものとする。
- 売主から代理権を付与された第三者が売主の所有不動産を売却する場合、その第三者が売買契約の締結時に売主の代理人である旨を買主に告げていなければ、買主がその旨を知ることができたとしても、当該契約は無効となる。
- 共有されている不動産の共有者の1人が、自己が有している持分を第三者に譲渡する場合、他の共有者全員の同意を得なければならない。
- 売買の目的物である建物が、その売買契約の締結から当該建物の引渡しまでの間に、地震によって全壊した場合、買主は売主に対して建物代金の支払を拒むことができる。
- 買主が売主に解約手付を交付した場合、相手方が売買契約の履行に着手した後であっても、買主はその解約手付を放棄し、売主はその解約手付の倍額を現実に提供して、当該契約の解除をすることができる。
解答
3
解説
本問は、不動産の売買契約における民法の規定のうち、代理・共有・危険負担・手付等の基本ルールと例外について問う問題です。
不動産の取引は、日用品などの動産と比べて金額が極めて大きく、権利関係も複雑になるため、当事者間の不測の損害やトラブルを防ぐ目的で厳格なルールが整備されています。
- ✕（不適切）：「当該契約は無効となる」という点が誤りです。正しくは「当該契約は有効となる（本人に効果が帰属する）」です。
代理人が本人の代理であることを示さずに契約をした場合、原則として代理人自身のための契約とみなされます。しかし、買主が「この人は代理人だ」と知っていた場合や、注意すれば知ることができた場合には、例外として本人（売主）のために行ったものとみなされ、売買契約は有効に成立します。 - ✕（不適切）：「他の共有者全員の同意を得なければならない」という点が誤りです。正しくは「他の共有者の同意を得ることなく単独で譲渡することができる」です。
共有不動産において、各共有者が持っている持分は個人の独立した財産権であるため、それを第三者に譲渡したり、抵当権を設定したりすることは各共有者が自由に単独で行うことができます。全員の同意が必要となるのは、不動産全体を売却したり、建て替えたりするなど、物件そのものに変更を加える場合です。 - 〇（適切）：記述の通りです。売買契約の締結から引き渡しまでの間に、双方に責任のない事由（地震や落雷などの不可抗力）で建物が全壊し、引き渡しが不可能となった場合、買主は売主に対する代金の支払いを拒絶することができます。また、支払いを拒絶するだけでなく、当該契約そのものを解除することも可能です。
- ✕（不適切）：「相手方が売買契約の履行に着手した後であっても」という点が誤りです。正しくは「相手方が売買契約の履行に着手する前であれば」です。
解約手付による契約の解除は、買主からは手付金の放棄、売主からは手付金の倍額を現実に提供することによって行うことができます。ただし、これが認められるのは「相手方が履行に着手するまで」に限定されています。
すでに相手方が建築資材を発注したり、登記手続きに着手したりして行動を起こした後に手付金だけで一方的に解約できるとすると、相手方に不測の損害を与えてしまうためです。
田口先生
肢③の「危険負担」について、旧民法では、特定物の売買において不可抗力で滅失した場合、買主が代金を支払う義務を負うという極めて不条理な規定がありました。
買主側からすると「モノをもらえないのに代金だけ全額払う」というのは到底納得がいかないため、実務上は契約書の特約によってこのルールを排除するのが一般的でしたが、2020年施行の改正民法においてようやくルールが見直され、現在の「買主は支払いを拒絶できる」という国民の常識に沿う形に整備されました。
なお、引き渡し後に台風等の天災によって滅失した場合、買主は売買代金の支払いを拒むことができない点もあわせて押さえておきましょう。
買主側からすると「モノをもらえないのに代金だけ全額払う」というのは到底納得がいかないため、実務上は契約書の特約によってこのルールを排除するのが一般的でしたが、2020年施行の改正民法においてようやくルールが見直され、現在の「買主は支払いを拒絶できる」という国民の常識に沿う形に整備されました。
なお、引き渡し後に台風等の天災によって滅失した場合、買主は売買代金の支払いを拒むことができない点もあわせて押さえておきましょう。
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