四択問題
分野：ライフ
住宅ローンの一般的な特徴に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
- 住宅ローンの返済方法において、元利均等返済と元金均等返済を比較した場合、借入額や返済期間などの他の条件が同一であれば、総返済額は元利均等返済のほうが多くなる。
- 住宅ローンの一部繰上げ返済において、返済額軽減型と返済期間短縮型を比較した場合、繰上げ返済額や金利などの他の条件が同一であれば、利息の軽減効果は返済額軽減型のほうが大きくなる。
- 住宅ローンの一部繰上げ返済をする場合、取扱金融機関によって最低返済額や必要となる手数料が異なることがある。
- 住宅ローンの借換えに際して、現在借入れをしている金融機関の抵当権を抹消し、借換先の金融機関の抵当権を設定する場合、登録免許税等の諸費用が必要となる。
解答
2
解説
本問は、住宅ローンの返済方法（元利均等・元金均等）の違いや、一部繰上げ返済の仕組み、借換え時の諸費用に関する基本ルールについて問う問題です。
住宅ローンの毎月の返済とは別に、まとまった資金を前倒しで元金の返済に充てることを「一部繰上げ返済」といいます。前倒しで元金を減らすことで、将来払うはずだった利息をなくす（軽減する）ことができます。
この方法には、毎月の返済額はそのままにして返済が終わる時期を早める「期間短縮型」と、返済が終わる時期は変えずに毎月の返済額を安くする「返済額軽減型」の2種類が存在します。
- 〇（適切）：記述の通りです。「元利均等返済」は毎月の返済額（元金＋利息）が一定になる方法で、返済当初は利息の割合が多く元金がなかなか減りません。一方「元金均等返済」は、毎月の元金部分の返済額を一定にする方法で、返済当初の負担は重いものの、元金が確実に早く減っていきます。借入額や金利などの条件が同じであれば、元金が早く減る「元金均等返済」のほうが、最終的な総返済額は少なくなります。裏を返せば、記述の通り「元利均等返済のほうが総返済額は多くなる」ということです。
- ✕（不適切）：「利息の軽減効果は返済額軽減型のほうが大きくなる」という点が誤りです。正しくは「返済期間短縮型のほうが大きくなる」です。
一部繰上げ返済において「期間短縮型」は、繰り上げたお金を使って”将来の返済期間（後ろの期間）”を丸ごと消滅させます。消滅した期間に支払うはずだった利息をごっそりカットできるため、利息の軽減効果が高くなります。一方で「返済額軽減型」は、返済期間はそのままに全体の毎月負担を薄く引き延ばす形になるため、長期間お金を借り続けること自体は変わりません。そのため、期間短縮型と比較すると利息の軽減効果は小さくなります。 - 〇（適切）：記述の通りです。一部繰上げ返済を行う場合、インターネットバンキングからの手続きであれば、1万円（あるいは1円）から手数料無料でできる金融機関が多いですが、金融機関の窓口での手続きの場合は、100万円以上から＆手数料は数万円といったように、金融機関や手続方法によって最低返済額や手数料のルールが大きく異なります。
- 〇（適切）：記述の通りです。住宅ローンを別の金融機関に借り換える場合、単にお金を移動させるだけでは済みません。現在借りている金融機関が家にかけている抵当権（担保）を抹消する登記を行い、同時に、新しく借りる金融機関の抵当権を新たに設定する登記を行う必要があります。この登記手続きには、国に納める登録免許税や、手続きを代行する司法書士への報酬といった数十万円規模の諸費用が必ず発生します。
田口先生
住宅ローンの比較問題は「早く元本を削る方が、最終的に払う利息は少なくなる」という大原則をベースに考えるのがコツです。
元金均等返済や期間短縮型は、最初の返済がキツかったり今の家計負担が減らなかったりしますが、その分元本をゴリゴリ削るため最終的な総支払額はお得になります。一方、元利均等返済や返済額軽減型は、毎月の支払いが一定で家計のやりくりはラクになりますが、元本が減るスピードが遅いため総支払額は高くなります。
元金均等返済や期間短縮型は、最初の返済がキツかったり今の家計負担が減らなかったりしますが、その分元本をゴリゴリ削るため最終的な総支払額はお得になります。一方、元利均等返済や返済額軽減型は、毎月の支払いが一定で家計のやりくりはラクになりますが、元本が減るスピードが遅いため総支払額は高くなります。
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