【試験問題解説】FP2級 学科試験 2025年5月公表 問49（譲渡所得）

四択問題

個人が土地を譲渡した場合の譲渡所得に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1. 譲渡した土地の取得費が不明な場合、譲渡所得の金額の計算上、譲渡収入金額の10％相当額を取得費とすることができる。
2. 土地の譲渡に係る所得については、譲渡した日の属する年の1月1日における当該土地の所有期間が5年を超える場合、長期譲渡所得に区分される。
3. 土地の譲渡に係る所得が長期譲渡所得に区分される場合、課税長期譲渡所得金額に対し、原則として、所得税（復興特別所得税を含む）15.315％、住民税5％の税率により課税される。
4. 土地を譲渡する際に支出した仲介手数料は、譲渡所得の金額の計算上、譲渡費用に含まれる。

解答

1

解説

本問は、個人が土地や建物を売却して利益（譲渡所得）を得たさいの、税金計算の基本的なルールについて問う問題です。

不動産の譲渡による所得は、給与などの他の所得とは切り離して独自の税率で計算される申告分離課税の方式がとられており、所有していた期間の長さや経費の算出方法によって税額が大きく変動する仕組みになっています。

参考・譲渡所得（国税庁）

肢②で問われている「1月1日基準」については、具体例で考えたほうが分かりやすいです。例えば、2020年10月1日に買った土地があるとします。これを丸5年経過した翌日の、2025年10月2日に売却したとします。

このように、カレンダー上では5年超所有していても、税法上の1月1日ルールを当てはめると4年ちょっとしか持っていないことになり、税金が高い短期譲渡所得として扱われてしまいます。長期譲渡所得とするためには、さらに年をまたいで2026年1月1日以降に売却しなければなりません。

また、肢③に出てくる「復興特別所得税（東日本大震災の復興に必要な財源を確保するために期間限定で課される税金）」は、2037年まで所得税に上乗せされる予定です。

田口先生

不動産の譲渡所得における「概算取得費」について、「概算取得費は、昔の契約書を紛失して実際の取得費が”不明な場合”にしか使えない」と思い込んでしまう方がいます。
実は、実際の取得費が1円単位で正確に分かっている場合であっても、大昔に非常に安く買った土地などで実際の取得費が売値の5％を下回るケースでは、あえて有利な概算取得費（5％）を採用して経費を計上し、税金を安く抑えることが認められています。

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