四択問題
分野：不動産
建物の賃貸借に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本問においては、定期建物賃貸借契約以外の建物賃貸借契約を普通借家契約という。
- 期間の定めのない普通借家契約において、正当な事由に基づき、建物の賃貸人による賃貸借の解約の申入れが認められた場合、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から6か月を経過することによって終了する。
- 普通借家契約において期間を1年未満に定めた場合、期間は1年とみなされる。
- 賃借人は、建物の引渡しを受けた後にこれに生じた損傷があっても、通常の使用および収益によって生じた建物の損耗ならびに建物の経年変化によるものである場合は、賃貸借が終了したときに、その損傷を原状に復する義務を負わない。
- 賃借人が賃貸人の同意を得て建物に付加した造作について、賃貸借終了時に、賃借人が賃貸人に対してその買取りを請求しないこととする旨の特約は有効である。
解答
2
解説
本問は、借地借家法における借家契約のルールについて、解約申入れ・契約期間・退去時の原状回復義務・造作買取請求権などを幅広く問う問題です。立場の弱い賃借人（借り手）が不当に住まいを失うことがないよう、借地借家法や民法では生活の基盤となる住環境を守るための強い保護規定を設けています。
- 〇（適切）：記述の通りです。期間の定めのない普通借家契約において、賃貸人から解約の申入れをする場合は、自らその建物を使用しなければならない事情などの正当事由が必要になります。この正当事由に基づいた解約申入れが行われた場合、解約申入れの日から6か月が経過することによって建物賃貸借契約は正式に終了します。なお、賃借人からの解約申入れの場合は、原則として3か月の経過によって契約は終了します。
- ✕（不適切）：「期間は1年とみなされる」という点が誤りです。正しくは「期間の定めのない賃貸借とみなされる」です。
普通借家契約において、契約期間を「3か月」など1年未満に設定した場合、その契約期間は1年になるのではなく、法律上、期間の定めがない契約として扱われます。したがって、契約期間の満了を理由に退去を求めることができなくなり、賃貸人からの解約には上述した「正当事由」と「6か月前の予告」が必要となるため、賃貸人は厳しい制限を受けることになります。 - 〇（適切）：記述の通りです。賃借人は退去時に部屋を元の状態に戻す原状回復義務を負いますが、その範囲は「賃借人の故意や過失、通常ではない使い方によって生じた損傷」に限られます。日常の生活を送る中で自然に発生する畳の日焼けや壁紙の経年変化、家具の設置跡といった「通常の使用による損耗や経年劣化」については、すでに毎月の賃料にその対価が含まれていると考えられているため、賃借人が費用を負担して原状回復を行う必要はありません。
- 〇（適切）：記述の通りです。賃借人が賃貸人の同意を得て取り付けたエアコンや湯沸かし器などの設備（造作）について、契約終了時に「大家さん、時価で買い取ってください」と請求できる権利を造作買取請求権と言います。この規定は任意規定であるため、特約によって排除することが認められています。つまり、契約書に「退去時に造作の買い取りを請求することはできない」と定めておけば、その特約は有効となり、賃貸人は買い取る義務を負いません。
本問の肢①～④以外にも、定期借家契約と普通借家契約の違いはよく出題されます。
例えば、定期借家契約を締結するときは、賃貸人はあらかじめ賃借人に対し、契約の更新がなく期間満了により賃貸借が終了することについてその旨を記載した書面を、契約書とは別に交付して説明しなければなりません。一方、普通借家契約の場合はそのような契約方法の制限はないため、書面でも口頭でも自由な形式で契約することが可能です。
借家の契約方法
- 普通借家契約：書面でも口頭でもOK
- 定期借家契約：契約書とは別に書面を交付して説明（※2022年5月に行われた借地借家法の改正により、紙に代えて電磁的方法による提供（電子書面交付）をすることも可能）
また、定期借家契約においては、経済事情の変動があっても賃貸借期間中は賃料を増減額しない旨の特約をした場合、その特約は有効です。一方、普通借家契約においては「（賃借人にとって有利な）賃料を増額しない旨の特約」は有効ですが、「（賃借人にとって不利な）賃料を減額しない旨の特約」は賃借人保護の観点から無効になります。
田口先生
肢③で問われている「原状回復の範囲」については、かつて賃貸人と賃借人の間で敷金返還をめぐるトラブルが絶えなかったことから、国土交通省が「参考・原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（国土交通省）」を公表し、民法改正によってそのルールが明文化されました。これにより、「通常損耗や経年変化は賃貸人の負担」「賃借人の不注意による傷は店借人の負担」という公平な線引きが法律上も明確になりました。
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